现代物流仓储底层资产经营模型优秀，由于供需存在结构性矛盾，属于天然的稀缺资产。另一方面，物流仓储的基金化运作已经得到了大量机构投资者的检验，这也是直接适应于公募REITs发行的。物流仓储作为基础设施公募REITs底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控，预计将成为公募REITs的核心品种之一。
 
▍天然的稀缺资产，自稳固的护城河。
 
现代物流仓储具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。即便疫情影响之下，现代物流仓储亦能保持较强韧性。2020年，物流仓储是全球范围内表现最为优秀的基础资产。并且由于国内供需存在结构性矛盾，现代物流仓储属于天然的稀缺资产。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。国内物流仓储的租金回报率显著高于商业、写字楼等资产。
 
 
▍金融化程度极高，历经长期专业投资者检验。
 
现代物流仓储的经营模式是2003年由Prologis引入中国，目前基金化运作模式已经相当成熟，金融化程度极高。现代物流仓储开发商往往采用“投资-开发-管理”的运营模式。开发、投资、管理部门权责分明，适应于底层物流资产的基金化、标准化。其现有私募基金已经是相对成熟的金融化产品，并且长期得到机构投资者的投资与检验。
 
 
▍物流仓储REITs亦是境外市场的核心品种。
 
物流仓储亦是境外REITs市场的核心品种，长期表现良好。以美国为例，物流仓储（工业物流）REITs是其重要组成部分，占美国REITs市场市值的11%，总规模超过一千四百亿美元。无独有偶，在美国、新加坡和日本市场，他们各自市值排名前5的REITs当中，均有2家是物流仓储REITs。如果龙头公司意味着市场聚焦所在，那么物流仓储重要性可见一斑。仓储物流类REITs的长期收益率也有不俗的表现，远高于商务办公和零售类物业。
 
 
▍风险提示：
 
局部低线城市供给过剩的风险。
 
 
▍基金化运作模式成熟，底层资产长期稀缺。
 
现代物流仓储底层资产经营模型优秀，需求端受益于现代物流业的快速发展，供给端缺受制于土地出让和更新改造的困难，预计供需格局长期难以改善。另一方面，物流仓储的基金化运作已经得到了大量机构投资者的检验，这也是直接适应于公募REITs发行的。物流仓储作为基础设施公募REITs底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控，预计将成为公募REITs的核心品种之一。